Les actualités de l’accession sociale à la propriété

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Quelques éléments de compréhension

Les opérateurs Hlm ont su mettre au point une offre spécifique, à forte valeur ajoutée, qui se caractérise par un double engagement de qualité sur le produit et sur le service :

- une maitrise d’ouvrage forte marquée par la qualité des logements produits, l’exigence de performance énergétique, la bonne intégration de ces programmes dans leur environnement immédiat et des prix de vente maitrisés,

- un accompagnement de l’accédant tout au long du processus d’acquisition, une sécurisation et un service après-vente.

Les caractéristiques de l’accession sociale telle que pratiquée par les organismes Hlm sont nombreuses :

·       L’accession sociale à la propriété est destinée à des ménages modestes sous plafonds de ressources ; une grande majorité de ceux-ci est primo-accédants (81%) ; 92% des accédants disposent de moins de trois Smic en ressources nettes ; 61% des acquéreurs d’un logements auprès d’un organisme Hlm sont employés ou ouvriers

·       Les opérateurs Hlm, qui agissent dans le cadre de dispositions réglementaires particulières, savent maîtriser les coûts de production et les prix de vente : les prix de vente sont plafonnés (plafonds différents selon les territoires d’interventions), afin de permettre aux ménages modestes de poursuivre leur parcours résidentiel dans de bonnes conditions et les marges des organismes Hlm sont contenues et réinvesties dans le cycle de production.

·       Les organismes de logement social ont prouvé leur capacité à construire des logements de grande qualité et répondant réellement aux exigences du développement durable : économes en foncier, en énergie, en charges d’usage, … ;

·       Ils ont su inventer et faire prospérer de nouvelles façons d’agir : sécurisation des acquéreurs (par rapport à l’ensemble des risques qu’ils peuvent encourir -chômage, divorce, mutation professionnelle, etc… -), véritables parcours résidentiels en accession progressive via le PSLA, logement d’accession à coût réduit recréant de la mixité dans les territoires Anru, développement d’opérations d’accession sociale en bail réel solidaire depuis 2020, intervention en site ancien… ;

·       Dans leurs activités d’accession sociale, les organismes Hlm ont notamment développé une valeur ajoutée forte en matière de conseil et de sécurisation au bénéfice de l’accédant. Ils produisent un haut niveau de services, du plus en amont (le premier conseil, l’aide et l’accompagnement dans toutes les démarches préalables à la décision…) au plus en aval (la sécurisation certes, mais aussi les services et garanties d’après-vente ou la gestion des copropriétés). Ils s’engagent ainsi, dans la durée, auprès de leurs clients ;

·       Les acteurs du logement social sont des interlocuteurs experts et fiables des élus locaux et de leurs collaborateurs en matière d’accession sociale sécurisée. Ils ont démontré, en particulier, leur capacité à développer et à renouveler des partenariats de qualité : offre d’habitat diversifiée, réponses « sur mesure » à la variété des situations personnelles des ménages dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement (Véfa) ou en PSLA, dans le cadre de dispositif de démembrement de propriété (BRS), en accession très sociale … ; ils sont des acteurs reconnus sur les territoires, en réponse aux politiques locales de l’habitat des collectivités.

·       Enfin, on ne saurait oublier la capacité de tous les organismes d’un même territoire à rechercher et à construire les synergies et coopérations propres à répondre à une demande globale d’habitat social.

Quelques chiffres :

 Fin 2024, les 311 organismes Hlm qui développent une activité d’accession sociale à la propriété, ont commercialisé près de 6 640 logements (actes signés) en VEFA, BRS et levées d’option PSLA (hors CCMI), en diminution de 11% en un an dans la continuité des réservations de logements en repli en 2023 (source : SGA Hlm). Le dispositif PSLA reste majoritaire avec 54% des ventes, le BRS prend son essor en représentant 25% des ventes réalisées par les organismes Hlm (contre 17% en 2023 et 8% en 2022), dépassant les ventes en VEFA sociale qui représentent 21% du total des ventes.

L'accession sociale à la propriété n'est pas épargnée par la crise que subit le secteur du logement dans son ensemble : crise de l’offre (foncier cher, hausse du coût de l’énergie, renchérissement du coût des matières premières, contraintes réglementaires et fiscales fortes), crise de la demande (durcissement des conditions d’accès au crédit, hausse des taux d’emprunt dans un contexte de prix de vente élevés).